一線城市寫字樓出租行業步入嚴冬 空置率考驗商業地產運營能力

發布時間：2019年11月19日分享到：

　　對于上海寫字樓出租行業來說，今年的冬天不好過，對于房地產商來說，同樣也不好過，SOHO古北項目入市三個季度后，一半的面積處于空置狀態。

　　SOHO中國旗下古北項目于2019年2月底正式入市。這座由地產商潘石屹開發的物業位于上海古北國際商務區的核心區域，總建筑面積接近16萬平方米，可供出租面積11.5萬平方米。

　　市場比較好的時候，核心區域新的甲級寫字樓一年內的出租率往往能達到70%~80%。

　　SOHO項目生不逢時。

　　據第一太平戴維斯的調查，2018年底上海核心商圈甲級寫字樓出租行業的空置率已經達到了12.4%。這一數字一直向上爬升，到了2019年三季度末上海甲級寫字樓出租空置率達到了十年新高的13%。

　　對當下的市場，潘石屹又能奢求什么。何況他已無心戀戰，SOHO中國此前已經籌劃出售部分所持物業。

　　北京和深圳的甲級寫字樓出租行業的空置率同樣不容樂觀。房地產服務商高力國際此前發布的報告顯示，北京甲級寫字樓的空置率在上半年達到8年新高，為11.5%;第一太平戴維斯則稱，三季度深圳甲級寫字樓空置率已達22.4%。北京、上海、深圳以及廣州四個一線城市中，唯有廣州的寫字樓空置率處于低位。

　　新的樓面不斷涌入飽和的市場。

　　據第一太平戴維斯的調研，去年上海70萬~80萬平方米的甲級寫字樓入市，今年大約100萬平方米。“樓齡情況不是特別好，對管理水平要求比較高的舊樓，面臨的壓力會更大。”張琳說。

　　高力國際預計北京市場今年新增甲級寫字樓約82平方米，系十年新高。

　　需求卻在萎縮。

　　“去年聯合辦公公司拿了很多甲級寫字樓，幫助消化了一部分存量面積”，張琳分析認為，“今年這種情況不大可能持續，發展的比較好的比如WeWork還可以延續，一些不太好的聯合辦公公司已經不會有新增需求了”。

　　走過了狂熱期的聯合辦公空間正面臨資本市場的審慎對待。全球最大的聯合辦公企業WeWork上市失敗、估值縮水，但它中國的業務仍有不錯表現。中國本土的優客工場，則于近期傳出了赴美上市的消息，希望能在聯合辦公市場冷卻前登陸資本市場。

　　中美之間的貿易摩擦也令一些跨國公司在擴大其辦公面積時更小心翼翼。

　　興業太古匯首席執行官周瑩對第一財經記者表示，從上海甲級寫字樓整體情況看，國際客戶的帶看量受到了一些影響。

　　興業太古匯是由香港興業國際和太古地產以50：50比例合資開發的項目，地處上海黃金地段的南京西路，周邊是地鐵2號線、12號線和13號線的站點。

　　“如果從上個世紀，甚至是本世紀的初期看，當時在浦西的寫字樓基本都是跨國公司，沒有本地企業能夠租得起甲級寫字樓。不過在過去十年時間里，我們看到更多是本地的客戶進入了甲級寫字樓的市場，現在很多樓宇里有一半甚至更多的面積是由本地客戶需求支撐的。”周瑩表示，“有這樣的本地客群，它受到國際經濟影響也會減弱。我們現在和美國之間有一些貿易的摩擦，有一些跨國企業會放慢擴張的腳步，但有廣泛本地企業的支撐，意味著寫字樓市場不會(因貿易摩擦)上上下下很大起落。

　　太古地產財報披露，興業太古匯的兩座寫字樓出租率達到了99%。

　　審慎的選擇租戶，是興業太古匯成功的一個原因。比如，它在預租階段就選擇不與P2P公司合作。“我們和租戶簽約前會對其進行詳盡的調查，這個過程中會把P2P排除在外。”興業太古匯租賃與管理副總經理杜一莉對第一財經記者表示。

　　當下監管環境收緊，P2P公司大量淘汰，開始搬離甲級寫字樓。

　　太古地產預期北京和上海甲級寫字樓需求仍不樂觀，市場的整體空置率將繼續上升?？紤]到新入市面積的體量，“(上海)今年的空置率或將繼續增長。”張琳也表示。

　　如果將眼光放更長遠，甲級寫字樓能提供相對穩定回報。

　　上海的寫字樓起步于上個世紀九十年代，在此后的二十余年時間里，也經歷過大的經濟動蕩，包括1997年的亞太經濟危機，2008年的全球金融危機等。

　　“寫字樓市場經歷過三四次大的調整，在金融海嘯的時候當然會看到市場的低迷。一旦經濟復蘇，寫字樓市場馬上就又起來。”杜一莉認為，如果以三五年、甚至十年的時間來看，寫字樓市場的波動是小于住宅或者其他不動產項目的。